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深圳城市更新ABC

来源:本站              2020-11-21

      房地产开发对普通民众来说现在几乎人尽皆知,但城市更新一词还很陌生,就算是房地产从业人员,除非在某些特定的城市从事这块业务,否则对此也难免陌生。深圳公司自2019年初在深圳开展城市更新业务以来,近两年来学中干、干中学,积累了些关于深圳城市更新的知识和经验,当然也有些教训。现就本人所认识的深圳城市更新,进行一番基础介绍。

      一、何为城市更新

      何为城市更新?目前我国房地产开发、规划建设等领域对其还未有明确的界定,全国性的法律法规或行业标准也未有定义,2019年12月12日中央经济工作会议首次提到“加强城市更新和存量住房改造提升”。统一的概念虽未形成,但有关城市更新的实际操作在上海、广州、深圳等地早有实施,特别是深圳,在2009年颁布的《深圳市城市更新办法》中在国内首次提出“城市更新”一词,深圳的城市更新也因此一直走在全国的前列,并为很多意欲从事城市更新的城市所借鉴。

       城市更新旨在改善城市落后的设施,提升居住环境,广义上的城市更新包括一切对已建成物业进行改善、翻新、重建等活动。就深圳的城市更新而言,它是指对城市建成区内符合规定的情形的区域,根据城市规划和本条例规定的程序进行综合整治或者拆除重建的活动,这里所指的情形包括三种具体情形和一类概况情形,具体情形为:1、城市基础设施、公共服务设施亟需完善;2、环境恶劣或者存在重大安全隐患;3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会文化发展要求,影响城市规划实施。概括情形则是指“经市政府批准应当进行城市更新的其他情形”。当然,这里所描述的情形比较原则和主观,在深圳的一系列政策文件中辅之有更具体的判断标准,以便相关主体判断某一区域是否能开展城市更新。

      二、城市更新的模式

     深圳的城市更新包括综合整治类(含功能改变)和拆除重建类两种模式,综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。拆除重建顾名思义,则是指通过拆除旧建筑重建新建筑。就两种方式而言,无论从政策角度还是利润最大化的商业角度,深圳城市更新的市场主体(不限于开发商)绝大部分从事的都是拆除重建类的城市更新。

       三、城市更新的主要流程

      深圳的城市更新按工作先后顺序,大概流程为:意愿征集(解决同不同意拆)、计划立项(解决能不能拆)、规划审批(解决项目建啥)、搬迁补偿(解决怎么赔)、实施主体确认(解决谁来建)、用地审批(正式拿地)、报批报建及实施、回迁选房及销售等。在上述流程中,专项规划审批通过之前的所有工作一般统称为前期工作,这也是城市更新区别于通过招拍挂方式获取土地进而进行房地产开发的主要特点。深圳城市更新在“政府引导、市场主导”的模式下,通过市场主体的前期工作完成一级土地开发,为后续的二级开发建设奠定基础。